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인천도시공사, 이상한 출자 반복

송림초교주변구역 임대사업 부동산펀드 출자 동의안 상정, 계약금 대신 내주는 셈

18-03-11 13:14ㅣ 김영빈 기자 (jalbin@hanmail.net)

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                   송림초교주변구역 조감도<인천도시공사 홈페이지 캡쳐>


 인천시가 뉴스테이(기업형임대주택) 연계 주거환경개선사업을 추진하면서 십정2구역에 이어 송림초교주변구역에도 뉴스테이 임대사업자로 나선 집합투자기구(부동산펀드)에 자본금을 출자키로 해 논란이 일고 있다.

 시는 ‘송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원민간임대주택사업 집합투자기구 자본금 출자 동의안’을 시의회에 상정했다고 11일 밝혔다.

 송림초교주변구역 공공지원민간임대주택(옛 뉴스테이)을 매입키로 한 ‘안다미래에셋 하우징 제2호 전문투자 사모부동산투자유한회사’에 다음달 410억원(440억원 한도)을 출자하겠다는 것이다.

 출자금 회수 시기는 뉴스테이 건설기간 4년과 8년 의무 임대가 끝나 분양으로 전환하는 오는 2030년 7월로 예상했다.

 이 집합투자기구의 자기자본은 총 950억원으로 기관투자자(미래에셋)가 56.84%인 540억원(우선주), 인천도시공사가 43.16%인 410억원(보통주)을 각각 출자한다.

 총 사업비 5973억2300만원의 재원조달계획은 자기자본 950억원, 타인자본 4041억5000만원(장기차입금 3638억1600만원과 임대보증금 403억3400만원), 임대수익 981억7300만원으로 짜여졌다.

 시는 이 사업의 NPV(순 현재가치) 산출 값이 348억7000만원으로 0보다 커 투자가치가 있고 IRR(내부수익률, 할인율 3.8% 반영)은 4.69%로 할인율보다 크며 B/C(편익 대 비용)는 1.08로 기준치인 1을 넘겨 경제성이 있다고 주장했다.

 문제는 인천도시공사가 뉴스테이 연계 주거환경개선사업을 시행하면서 부동산펀드에 출자하는 과정이 석연치 않아 각종 의혹이 제기되는데다 출자금 회수 여부가 불투명하다는 점이다.

 십정2구역과 마찬가지로 송림초교주변구역도 뉴스테이 임대사업자 선정을 위한 입찰공고에 공사의 출자는 전제되지 않았는데 우선협상대상자를 정한 뒤 부동산 매매계약을 체결할 때 통상 10%인 계약금조차 받지 않고 선 출자함으로써 결과적으로 공사가 스스로 계약금을 내는 결과를 반복하고 있다.

 인천도시공사는 지난해 5월 송림초교주변구역 뉴스테이 임대사업자였던 마이마알이(주)가 기한 내 펀드를 조성하지 못하자 이자(24억원)를 물어주고 계약을 해지했다.

 이후 지난해 9월 뉴스테이 임대사업자 우선협상대상자로 미래에셋대우(주)를 선정하고 지난달 28일 부동산펀드(안다미래에셋 하우징 제2호 전문투자 사모부동산투자유한회사)와 계약금도 없이 3953억원의 뉴스테이 2006세대 매매계약을 맺었다.

 십정2구역과 동일하게 송림초교주변구역도 뉴스테이 임대사업자 우선협상대상자를 선정할 당시 인천도시공사의 출자 계획은 전혀 언급이 없었는데 출자를 통해 계약금을 공사가 내주는 셈이다.

 이와 관련, 뉴스테이 임대사업자 선정 과정에서 인천도시공사의 출자를 전제했다면 더 좋은 조건으로 부동산매매계약을 체결할 수 있었을 것이라는 지적이 나온다.

 시는 지난해 10월 십정2구역 뉴스테이 임대사업자인 이지스자산운용이 설립한 부동산펀드(이지스 제151호 전문투자형 사모부동산투자유한회사)에 610억원을 출자하기 위한 동의안이 시의회를 통과할 당시 주택가격 연간 상승률이 1.25% 이상이면 출자원금 전액 회수가 가능하고 공실률 15% 이하이면 임대기간 이익배당이 가능해 수익성이 있다고 보고했다.

 이번 송림초교주변구역 출자 동의안에는 이러한 구체적 설명조차 없는 가운데 주택가격 상승률이 낮거나 분양전환 때 집값이 떨어졌다든지 분양이 순조롭지 않으면 원금 손실 가능성이 있고 공실률이 높으면 임대기간 이익배당을 못 받아 수익성이 없다는 추론이 가능하다.

 특히 공사의 출자는 배당이나 잔여재산 분배에서 불리한 보통주이기 때문에 자본금 잠식이 발행할 경우 손실이 더 커질 수 있다.

 뉴스테이 연계 정비사업은 용적률을 대폭 올려 아파트 건설물량을 크게 늘리고 주민 공급분을 제외한 일반분양분은 뉴스테이로 건설해 임대사업자에게 통째로 매각함으로써 미분양 부담 없이 사업을 추진하는 구조다.

 하지만 용적률을 무리하게 높임으로써 쾌적한 주거환경과는 거리가 멀어 향후 경제적 가치가 떨어질 우려가 있고 분양전환가 책정의 기준도 없어 의무 임대기간(8년)이 끝나면 상당한 사회적 갈등을 유발할 것이라는 지적이 끊이지 않고 있다.

 송림초교주변구역의 경우 당초 239%였던 용적률이 뉴스테이와 연계되면서 342%로 대폭 높아졌다.

 시와 도시공사는 뉴스테이 임대사업은 12년가량의 장기투자이기 때문에 기관투자자들이 펀드 출자를 꺼릴 수 있어 공사의 직접 출자가 사업의 성공적 추진에 필수적이라고 강조한다.

 하지만 뉴스테이 임대사업자 선정을 위한 입찰공고에 이러한 내용을 전혀 담지 않았다가 계약금을 대신 내주는 성격의 출자를 추진하는 것은 상식적으로도 이해할 수 없는 행태라는 비판이 제기된다.

 시민단체 관계자는 “인천도시공사의 이상한 출자는 특혜이거나 부동산 임대사업자에게 끌려 다닌 결과로 보인다”며 “절차상의 문제와 함께 향후 주택가격이 예상처럼 오르지 않을 경우 발생할 수 있는 손실 등을 감안해 시의회가 출자 동의 여부를 신중히 판단해야 한다”고 강조했다.











 

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